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Viviendas de uso turístico – España abre la puerta a deducciones fiscales para propietarios no residentes que alquilan su propiedad
Una sentencia histórica abre la puerta a un trato fiscal más justo con deducciones fiscales para propietarios no residentes de países fuera de la UE.
La Audiencia Nacional, en su sentencia del 28 de julio, ha reconocido el derecho de un propietario extracomunitario a deducir los gastos asociados al alquiler de su vivienda en España en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Esta deducción, hasta ahora reservada únicamente a residentes de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo, podría extenderse a los propietarios de países terceros como Estados Unidos, Marruecos, Medio Oriente, Reino Unido, Canadá, Australia o países latinoamericanos.
La sentencia aún no es firme, ya que puede ser recurrida ante el Tribunal Supremo, pero supone un precedente de enorme relevancia para el mercado inmobiliario y turístico español.
¿Qué ha resuelto la Audiencia Nacional?
El litigio surgió tras la negativa de Hacienda a permitir a una residente estadounidense deducir los gastos vinculados al alquiler de su propiedad. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) había confirmado la denegación, pero la propietaria recurrió apoyándose en dos pilares jurídicos fundamentales:
- La jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que establece que la libre circulación de capitales (art. 63 TFUE) también protege a residentes de países no pertenecientes a la UE.
- El Convenio de Doble Imposición entre España y Estados Unidos (art. 25), que prohíbe la discriminación fiscal entre nacionales de ambos países.
La Audiencia Nacional estimó el recurso, afirmando que el artículo 24.6 de la Ley del IRNR debe interpretarse conforme al Derecho europeo, lo que extiende el derecho a deducir gastos a los extracomunitarios. En otras palabras: no puede aplicarse un trato fiscal más gravoso únicamente por residir fuera de la UE.
¿Por qué es importante esta sentencia para propietarios extracomunitarios?
Si el Tribunal Supremo confirma esta interpretación, se abrirían nuevas oportunidades para miles de propietarios extranjeros con viviendas en España:
Derecho a devoluciones de IRNR de ejercicios no prescritos
Los no residentes extracomunitarios podrían reclamar devoluciones por gastos deducibles no aplicados en los últimos ejercicios abiertos.
Igualdad de trato fiscal
Gastos como mantenimiento, comunidad, reparaciones, seguros, honorarios de gestión o intereses, podrían deducirse igual que lo hacen los residentes en la UE.
Mayor seguridad para inversores internacionales
La Costa del Sol —Marbella, Estepona, Benahavís o Mijas— se vería fortalecida como destino de inversión transparente, competitivo y seguro.
Un fallo que llega en un momento clave
La resolución aparece en pleno debate político sobre la propuesta —presentada el 22 de mayo— para crear un Impuesto Complementario Estatal sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles a No Residentes en la UE, con un tipo del 100% en determinadas transmisiones.
Siguiendo la doctrina europea y el razonamiento de la Audiencia Nacional, este nuevo impuesto podría:
- Contravenir el Derecho de la UE por discriminar a no residentes.
- Incumplir principios constitucionales por su carácter confiscatorio.
¿Qué deben hacer ahora los propietarios extracomunitarios?
Aunque la sentencia no es firme, es recomendable:
- Revisar las declaraciones de IRNR de los últimos ejercicios no prescritos con sus asesores fiscales de España.
- Reunir documentación de gastos deducibles relacionados con el alquiler.
- Consultar con expertos fiscales para estudiar posibles reclamaciones.
En Banus Rentals acompañamos a nuestros propietarios en todo el proceso de gestión legal, fiscal y operativa, asegurando que cada vivienda turística cumple y aprovecha todas las oportunidades disponibles.
Una posible transformación del marco fiscal para no residentes
La sentencia apunta hacia una mayor armonización entre la legislación española y el Derecho europeo. Si se confirma, supondrá un avance significativo para que los inversores internacionales que exploten turísticamente su vivienda puedan deducir gastos y aumentar beneficios.
España, y especialmente Andalucía y la Costa del Sol, se consolidaría como un destino más atractivo y más competitivo para propietarios extracomunitarios.
