¿Qué viviendas no se pueden destinar al alquiler vacacional de lujo?

En los últimos años, Marbella y la Costa del Sol se han consolidado como uno de los destinos más exclusivos de Europa. El alquiler vacacional de lujo se ha convertido en una fórmula muy atractiva tanto para turistas como para propietarios, ya que ofrece una experiencia personalizada y rentable en villas, áticos y apartamentos de alto standing.

Sin embargo, no todas las viviendas pueden destinarse legalmente a este tipo de alquiler. La creciente regulación del sector turístico y las decisiones de comunidades de propietarios y tribunales han establecido limitaciones claras que cualquier propietario debe conocer antes de dar el paso.

En este artículo te explicamos qué viviendas no se pueden destinar al alquiler vacacional de lujo y qué requisitos debes cumplir para que tu propiedad en Marbella pueda operar como un alojamiento turístico legal y seguro.

Marco legal: cómo se regula el alquiler vacacional en Andalucía

En Andalucía, los alojamientos turísticos están regulados por el Decreto 28/2016 de las Viviendas con Fines Turísticos (VFT). Este decreto establece las condiciones mínimas que debe cumplir una vivienda para ser inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía, requisito indispensable para operar legalmente.

Además, en los últimos años ha habido cambios legislativos y jurisprudenciales que afectan directamente al alquiler vacacional:

• El Tribunal Supremo (sentencia de octubre 2024) avala que las comunidades de propietarios pueden prohibir el uso turístico de viviendas dentro de un edificio si así lo acuerdan por mayoría cualificada.
• La Ley de Propiedad Horizontal (reformada en abril de 2025), obliga a que el uso turístico de una vivienda cuente con la aprobación previa de la comunidad.
• A nivel urbanístico, cada municipio (incluido Marbella) puede establecer limitaciones zonales para controlar la proliferación de alojamientos turísticos en determinadas áreas.

Viviendas que NO se pueden destinar al alquiler vacacional de lujo

A continuación, detallamos los casos más frecuentes en los que una vivienda no puede inscribirse como VFT ni alquilarse legalmente como alquiler turístico de lujo en Marbella:

1. Viviendas en comunidades que prohíben el alquiler turístico

Una de las principales restricciones es la que marcan las comunidades de propietarios.

• Si en los estatutos o mediante acuerdo aprobado en junta (con al menos 3/5 de los votos) se prohíbe expresamente el alquiler vacacional, los propietarios deben acatar esta norma.
• En estos casos, destinar la vivienda a uso turístico podría acarrear sanciones internas y demandas judiciales.

Esto es especialmente relevante en urbanizaciones de lujo de Marbella, donde la tranquilidad y exclusividad del entorno suele primar sobre la rentabilidad turística.

2. Viviendas que no cumplen con las condiciones mínimas del decreto andaluz

El Decreto 28/2016 exige que las viviendas cumplan con ciertos requisitos:

• Licencia de ocupación vigente.
• Condiciones de habitabilidad y calidad (ventilación, mobiliario adecuado, suministro de agua y electricidad).
• Equipamiento mínimo: refrigeración en verano, calefacción en invierno, ropa de cama y menaje.
• Teléfono de contacto disponible 24 horas para atender a los huéspedes.

Si la vivienda no cumple estos requisitos, no puede registrarse como vivienda turística.

3. Viviendas en suelos o zonas no autorizadas

El planeamiento urbanístico puede impedir que una vivienda se destine a uso turístico en determinadas zonas.

• En áreas con saturación turística, los ayuntamientos pueden limitar nuevas licencias.
• Algunas promociones de lujo en Marbella cuentan con usos residenciales exclusivos, lo que impide su explotación turística.

4. Viviendas sin licencia o sin inscripción en el Registro de Turismo

Para poder anunciar una vivienda en plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo, es obligatorio contar con un número de registro VFT.

• Operar sin licencia es ilegal y puede suponer sanciones.
• Incluso las viviendas de lujo deben cumplir con este requisito, independientemente de su categoría o exclusividad.

5. Viviendas en mal estado o que no garantizan seguridad

Aunque sean de alto valor, si una vivienda presenta deficiencias estructurales o de seguridad (falta de extintores, riesgos eléctricos, ausencia de seguro de responsabilidad civil), no debería destinarse a uso turístico.

Los estándares de calidad en el alquiler de lujo son muy exigentes, y no cumplirlos afecta tanto a la legalidad como a la reputación de la propiedad.

6. Viviendas protegidas o con uso restringido

Algunos inmuebles catalogados como protegidos (por patrimonio histórico o cultural) pueden tener limitaciones en su uso. Antes de destinarlos al alquiler vacacional, es necesario consultar la normativa aplicable.

Ejemplos prácticos en Marbella

Marbella presenta distintos escenarios en los que la normativa urbanística, las condiciones de habitabilidad y los estatutos comunitarios determinan si una vivienda puede destinarse o no al uso turístico, dependiendo de la zona. A continuación, te mostramos algunos ejemplos prácticos:

• Urbanizaciones privadas de lujo como Sierra Blanca o Cascada de Camoján: en algunas, las comunidades han restringido el uso turístico para preservar la privacidad y exclusividad.
• Casco Antiguo de Marbella: aunque muy demandado, hay viviendas que no cumplen con las condiciones de habitabilidad exigidas por la normativa.
• Apartamentos en primera línea de Puerto Banús: muchos cuentan con licencias, pero otros no pueden registrarse debido a estatutos comunitarios restrictivos.

Consejos para propietarios que quieren alquilar en el segmento de lujo

Para alquilar una vivienda en el segmento de lujo de forma rentable y legal, es fundamental combinar el cumplimiento normativo con una gestión profesional que esté a la altura de las expectativas del mercado.

• Consulta a tu comunidad de propietarios antes de iniciar cualquier trámite.
• Verifica la licencia de ocupación y las condiciones urbanísticas de tu vivienda.
• Registra la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía para operar legalmente.
• Asegura la calidad del servicio: en el mercado de lujo, la experiencia del huésped es tan importante como la vivienda en sí.
• Muchas villas de lujo optan por registrarse como viviendas turísticas de categoría superior, ofreciendo servicios premium como chef privado, transfers y experiencias exclusivas.
• Confía en un gestor especializado: contar con una empresa como Banus Rentals garantiza que tu propiedad cumpla con la normativa y se comercialice en el segmento correcto.
• El 25% de las consultas de propietarios en Marbella actualmente están relacionadas con conflictos vecinales sobre el uso turístico de viviendas.

Banus Rentals: expertos en alquiler vacacional de lujo en Marbella

En Banus Rentals ayudamos a los propietarios a maximizar la rentabilidad de sus viviendas de lujo, siempre cumpliendo con la normativa y ofreciendo una gestión integral.

Desde la comercialización internacional hasta la gestión de reservas, limpieza, check-in y atención al cliente 24/7, nos ocupamos de todo para que tu vivienda destaque en un mercado cada vez más competitivo y regulado.

No basta con que una vivienda sea lujosa para destinarla al alquiler turístico: debe cumplir siempre con la normativa. Por ello, no todas las viviendas pueden destinarse al alquiler vacacional de lujo en Marbella. Las restricciones legales, urbanísticas y comunitarias marcan los límites de un sector en auge que, precisamente por su éxito, está cada vez más regulado.

Si eres propietario y quieres poner tu vivienda en el mercado turístico de lujo, el primer paso es asegurarte de que cumples todos los requisitos legales y comunitarios. El segundo, rodearte de un equipo profesional que garantice que tu propiedad se explote de manera rentable, segura y en línea con los estándares de lujo que exige Marbella.

¿Quieres saber si tu vivienda puede destinarse al alquiler vacacional de lujo en Marbella? Contacta con Banus Rentals y nuestro equipo te asesorará en todo el proceso.