El alquiler vacacional en Marbella, especialmente en el segmento de viviendas de lujo, se ha convertido en una de las opciones más rentables para los propietarios que desean maximizar la rentabilidad de sus inmuebles. Con la creciente demanda de turistas de alto nivel que buscan villas exclusivas y apartamentos premium en Puerto Banús, Nueva Andalucía o Marbella, los ingresos por arrendamientos turísticos han alcanzado cifras muy atractivas.
Sin embargo, junto a esta rentabilidad también surge una cuestión clave: los impuestos. Conocer qué obligaciones fiscales recaen sobre los propietarios de alquileres vacacionales de lujo es fundamental para evitar sanciones, optimizar beneficios y gestionar la inversión con seguridad.
En este artículo, desde Banus Rentals, te explicamos en detalle qué impuestos deben pagar los propietarios de alquileres turísticos en España, cómo funcionan en el caso de residentes y no residentes, y qué consejos prácticos conviene tener en cuenta para gestionar tu propiedad de forma eficiente.
Impuestos que deben pagar los propietarios de alquileres turísticos en España: marco fiscal
A continuación, analizamos los principales impuestos que afectan a los propietarios de alquileres turísticos, diferenciando entre residentes y no residentes fiscales en España.
1. Impuesto sobre la Renta (IRPF o IRNR)
El primer gran impuesto que afecta a los propietarios de viviendas de lujo destinadas al alquiler vacacional es el Impuesto sobre la Renta.
- Si eres residente fiscal en España, deberás declarar los ingresos obtenidos por tu alquiler turístico en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).
- Estos ingresos se declaran como rendimientos de capital inmobiliario.
- Se pueden deducir gastos necesarios para obtener esos ingresos: comunidad, suministros, IBI, seguros, reparaciones, amortización del inmueble, etc.
- Al ser un alquiler turístico, no se aplica la reducción del 60% que sí se permite en el alquiler de larga temporada.
- Si no eres residente fiscal en España, los ingresos tributan en el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).
- Residentes en la Unión Europea, Islandia o Noruega: pagan un 19% sobre los ingresos netos (se pueden deducir gastos).
- Residentes en otros países: tributan un 24% sobre los ingresos brutos (sin posibilidad de deducción).
2. IVA o Impuesto sobre el Valor Añadido
Una de las dudas más frecuentes es si el IVA se aplica en el alquiler vacacional.
- Regla general: el arrendamiento turístico está exento de IVA. El propietario no repercute IVA a sus huéspedes.
- Excepción: si el propietario ofrece servicios propios de la hostelería (recepción, limpieza diaria, restauración, etc.), entonces sí estaría obligado a aplicar un 10% de IVA sobre el alquiler.
Consejo Banus Rentals: la mayoría de propietarios de viviendas de lujo que delegan la gestión en una agencia especializada no deben aplicar IVA, ya que se trata de un arrendamiento de uso turístico sin servicios hoteleros.
3. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El IBI es un impuesto local que debe pagar todo propietario de un inmueble en España, independientemente de que se alquile o no.
- Se paga anualmente al ayuntamiento correspondiente.
- Su importe depende del valor catastral de la vivienda y de la ubicación.
- En zonas como Marbella, el IBI de una villa de lujo puede superar fácilmente los 2.000 € anuales.
Consejo Banus Rentals: incluir el IBI dentro de la estrategia de gastos fijos es clave para calcular la rentabilidad real del alquiler vacacional.
4. Impuesto sobre la Renta Imputada (cuando no hay alquiler)
Cuando la propiedad no está alquilada, Hacienda imputa una renta teórica al propietario.
- Aplica a no residentes que no tienen la vivienda arrendada todo el año.
- Se calcula aplicando un porcentaje (1,1% o 2%) sobre el valor catastral de la vivienda.
- Se declara en el IRNR de forma anual.
Esto significa que, incluso si tu villa de lujo en Marbella no genera ingresos en determinados periodos, Hacienda entiende que sí aporta un valor y exige tributar por ello.
5. Impuesto sobre el Patrimonio
Los propietarios de viviendas de lujo en Marbella también deben tener en cuenta el Impuesto sobre el Patrimonio, en función del valor de sus bienes en España.
- Afecta especialmente a no residentes con propiedades de alto valor.
- El mínimo exento en Andalucía es de 700.000 €.
- Si tu vivienda de lujo supera este valor, deberás declarar y pagar en función de la escala progresiva (entre el 0,2% y el 2,5%).
6. Plusvalía Municipal (al vender la propiedad)
Si en algún momento decides vender tu villa o apartamento de lujo en Marbella, deberás abonar la Plusvalía Municipal.
- Es un impuesto que grava el incremento de valor del terreno desde que adquiriste la propiedad hasta su venta.
- Lo recauda el ayuntamiento y su importe depende del tiempo de tenencia y la revalorización del suelo.
7. Otros gastos fiscales y administrativos a considerar
Además de los impuestos principales, los propietarios de alquiler vacacional de lujo deben contemplar otros gastos:
- Tasas turísticas o licencias: en Andalucía, los propietarios deben registrar su vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía (VFT).
- Retenciones: en algunos casos, si gestionas el alquiler a través de plataformas extranjeras, puede haber retenciones fiscales aplicables.
- Seguros y tasas locales: algunos municipios aplican tasas adicionales por recogida de basuras o mantenimiento urbano.
8. Estrategia fiscal para propietarios de lujo
Gestionar una propiedad de alto valor destinada al alquiler vacacional no es solo cuestión de cobrar rentas: es esencial optimizar la fiscalidad para maximizar la rentabilidad neta.
Consejos prácticos:
- Llevar un control exhaustivo de gastos deducibles (comunidad, suministros, mantenimiento, seguros, amortización).
- Planificar las estancias mínimas y servicios incluidos para no generar obligaciones adicionales de IVA.
- Contar con asesoría fiscal especializada en alquileres vacacionales de lujo.
- Centralizar la gestión con empresas como Banus Rentals, que no solo optimizan la ocupación, sino que también asesoran a los propietarios.
9. Diferencias clave: residentes vs. no residentes
En resumen, las principales diferencias entre propietarios residentes y no residentes en España son:
- Residentes: declaran en IRPF según tramos progresivos, deduciendo gastos.
- No residentes UE: pagan 19% sobre ingresos netos.
- No residentes fuera de la UE: pagan 24% sobre ingresos brutos, sin deducciones.
El alquiler vacacional de lujo en Marbella ofrece una rentabilidad muy atractiva para los propietarios, pero también exige responsabilidad en el cumplimiento de las obligaciones fiscales. Desde el IRPF o IRNR hasta el IBI, pasando por el Impuesto sobre el Patrimonio o la Plusvalía Municipal, conocer todos los impuestos es fundamental para gestionar una inversión de forma segura.
En Banus Rentals te ayudamos a maximizar los beneficios de tu vivienda de lujo, ocupándonos de la gestión integral.
Si eres propietario de una villa o apartamento de lujo en Marbella y tienes dudas sobre los requisitos que debe tener una vivienda vacacional o quieres rentabilizarla sin complicaciones, contacta con nosotros. Haremos que tu inversión trabaje por ti, con total transparencia y seguridad.