IVA del 10 % en el alquiler turístico: cómo te afecta como propietario desde diciembre de 2026

Desde el 1 de diciembre de 2026, el IVA del alquiler turístico de corta duración en España estará sujeto al 10 % de IVA aunque no ofrezcas servicios propios de un hotel. Afecta a todas las viviendas en alquiler que tengan licencia turística de la Junta de Andalucía y que tengan la denominación VUT (viviendas de uso turístico).

Esto no significa necesariamente que vayas a ganar un 10 % menos: parte de ese IVA se podrá compensar con el IVA de tus gastos e igualmente el precio de venta público se podrá actualizar con una buena estrategia de revenue. Si tienes una vivienda con licencia de uso turístico en Marbella o en la Costa del Sol, vivas dentro o fuera de España, esto es lo que cambia y lo que tienes que hacer.

¿A quién afecta el nuevo IVA del 10 % en el alquiler turístico?

Hasta ahora, alquilar una vivienda por estancias cortas para vacaciones estaba exento de IVA. Sólo estaban obligados a facturar con IVA los hoteles, hostales y bloques de AT (apartamentos turísticos).

Con este cambio del IVA en el alquiler turístico, todos los apartamentos y pisos turísticos situados en bloques residenciales o villas unifamiliares que ofrezcan alquiler de corta estancia (estancias inferiores a 30 noches) quedan sujetos al IVA del 10 % con la única excepción de que la vivienda que alquiles sea tu vivienda habitual donde estás empadronado.

¿Significa que vas a ganar un 10 % menos como propietario?

No necesariamente. El impacto dependerá de la estrategia de precios según oferta/demanda y de la deducción de parte del IVA incluido en los gastos de cada vivienda.

El propietario podrá valorar si repercute el IVA sobre el precio del alojamiento o si mantiene el precio final para el huésped, asumiendo en ese caso un posible impacto sobre sus ingresos netos.

Además, determinados gastos relacionados con la actividad, como los servicios de gestión, portales, el mantenimiento, reformas, reparaciones, ciertos suministros y el asesoramiento profesional, podrían permitir deducir buena parte del IVA soportado, siempre que se cumplan los requisitos legales.

Por este motivo, el coste efectivo no será necesariamente del 10 % de los ingresos. Un buen asesoramiento fiscal que ayude a reducir significativamente los gastos y una estrategia de precios adaptada al mercado pueden ayudar a proteger la rentabilidad de cada propiedad.

Qué tienes que hacer si eres propietario de una vivienda de uso turístico

Según tu caso, estas son las obligaciones que tendrás que revisar:

• Alta o actualización censal. Comunicar a la Agencia Tributaria la actividad y las obligaciones que te corresponden.
• Facturación. Emitir las facturas a tus huéspedes con el IVA cuando proceda.
• Modelo 303 trimestral. Presentar la autoliquidación de IVA cada trimestre a través del modelo 303 de la Agencia Tributaria.
• Control de gastos. Guardar todas las facturas que justifican las deducciones. Sin factura, no hay IVA deducible.

Vives fuera de España: lo que no puedes pasar por alto

Si eres propietario no residente, el cambio de IVA en alquiler turístico te afecta de la misma manera que si eres residente fiscal en España. Vivir en Reino Unido, Alemania o Francia no te exime del IVA por alquilar una vivienda situada en España. La obligación nace del lugar donde está el inmueble, no de dónde vives tú.

Y ojo con mezclar impuestos: el IVA no es lo mismo que el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), que ya venías pagando por tus ingresos de alquiler. Son dos obligaciones distintas, con sus propios plazos. Lo más recomendable es contar con el asesoramiento de un buen asesor fiscal en España que gestione todas las obligaciones fiscales.

¿Cómo ayuda Banús Rentals a los propietarios?

En Banus Rentals estamos trabajando con nuestro asesor fiscal de confianza para ofrecer un servicio coordinado que facilite la adaptación a la nueva normativa, especialmente a los propietarios que residen fuera de España.

Nuestro objetivo es simplificar al máximo los trámites y asesorarle profesionalmente para que puedan cumplir con sus nuevas obligaciones fiscales.

Nuestro apoyo incluirá las siguientes tareas:

• Organización de la información de las reservas.
• Emisión de las facturas a los huéspedes.
• Revisión de la estrategia de precios y revenue.
• Facilitar los datos de contacto de un asesor fiscal de confianza para aquellos propietarios que no dispongan de un abogado o asesor local que pueda realizar todas estas gestiones en su nombre. Según el servicio contratado y las necesidades de cada propietario, el asesor fiscal podrá ayudarle con el alta correspondiente en Hacienda, la revisión de los gastos deducibles y la preparación y presentación de las declaraciones trimestrales de IVA.

De esta forma, podremos trabajar conjuntamente para mantener la documentación organizada y gestionar las nuevas obligaciones de manera más eficiente. La única obligación que tendrán nuestros propietarios una vez que contraten los servicios de un asesor fiscal es enviarle trimestralmente todas las facturas de ingresos que le aportará Banús Rentals y de gastos que conlleve el alquiler, como honorarios de la gestora, suministros, mantenimiento, reformas y cualquier otra inversión que realice en la vivienda.

Hablemos de tu vivienda

Si tienes una propiedad en alquiler turístico en Marbella o en la Costa del Sol y quieres saber cómo te afecta el nuevo IVA del alquiler turístico, cuéntanos tu caso. Nuestro equipo revisará tu situación y te daremos una respuesta de lo que cambia para ti y cuánto puedes deducir, sin compromiso.

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Preguntas frecuentes

¿Cuál es el IVA del alquiler vacacional?

Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler turístico de corta duración (menos de 30 días) queda sujeto al IVA del 10 % en los casos que antes estaban exentos. Antes, el alquiler de vivienda sin servicios hoteleros solía estar exento de IVA.

¿Cuándo está exento de IVA el alquiler turístico?

La exención queda muy acotada con la nueva norma. El caso más claro que sigue fuera es si alquilas la vivienda que constituye tu residencia habitual. Cada situación conviene confirmarla, porque las excepciones dependen del tipo de alquiler y de los servicios que prestes.

¿Lleva IVA el alquiler en Airbnb?

El canal no cambia nada. Aunque alquiles tu vivienda a través de Airbnb, Booking, un gestor local o directamente, lo que determina el IVA es el tipo de alquiler, no la plataforma. Si tu alquiler turístico queda sujeto a IVA, el precio llevará incluido el 10 % se reserve donde se reserve.

¿Qué diferencia hay entre alquiler turístico y alquiler vacacional?

En la práctica se usan como sinónimos: estancias cortas de uso turístico. Lo relevante a efectos de IVA no es el nombre, sino la duración (corta) y si prestas o no servicios propios de la hostelería.

¿El IVA es del 10 % o del 21 %?

Para el alquiler turístico de vivienda amueblada de corta duración, el tipo aplicable es el 10 %, el mismo que el IVA del alojamiento turístico en hoteles. Hay supuestos distintos que pueden tributar a otros tipos según los servicios que se presten, así que merece la pena revisar tu caso concreto antes de dar nada por hecho.